Rachat de crédit immobilier investisseur locatif


Le rachat de crédits immobilier locatif pour investisseur :


Le rachat de crédits pour investisseur

Vous souhaitez faire un rachat de plusieurs crédits (consommation, immobiliers…) et parmi ces crédits, vous avez ou plusieurs  crédit immobilier qui a pour objet le financement d’un investissement locatif.

Quelles sont les avantages d’un rachat de crédit immobilier locatif investisseur ?

  • Un crédit unique après rachat de tous vos prêts, quels que soient leur taux ou leur durée,
  • Un taux d’endettement diminué qui vous permet de respirer financièrement,
  • Le financement de nouveaux projets sans augmenter vos remboursements mensuels     

 

Qu’en est-il de la déduction des intérêts au niveau des revenus fonciers ?

La problématique du rachat de crédit intégrant un investissement locatif

Si vous regroupez plusieurs crédits, dont un lié à un investissement locatif, le nouveau crédit, d’un montant plus important que le crédit pour l’investissement locatif, va donc contenir plus d’intérêts que le crédit immobilier initial.

Dès lors, la loi de droit commun qui vous permet de déduire les intérêts de vos revenus locatifs est-elle caduque, où pourrez-vous continuer à déduire les intérêts ? Et lesquels ?

La déduction des intérêts après le rachat de crédit immobilier locatif

déduction des intérêts après le rachat de crédit immobilier

La question qui se pose lorsque qu’un rachat de crédit immobilier qui concerne un investissement locatif : Dans quelle mesure peut-on déduire fiscalement les intérêts du crédit hypothécaire correspondant cet investissement ?

Que la solution du rachat soit basée sur un prêt immobilier ou un prêt hypothécaire, la réponse est donnée dans le bulletin officiel des impôts 5D-2-07 N°43 du 23 MARS 2007 :

Dans le cas où votre prêt hypothécaire réalise un rachat de crédit qui inclut le crédit immobilier de votre investissement locatif, vous pouvez continuer à déduire les intérêts de votre crédit immobilier initial, bien qu’il soit remboursé.

L’extrait correspondant du bulletin est donné ci-dessous :

Exclusion de principe. Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

.Déduction sous conditions. Toutefois, compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
– le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;
– les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt (RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.

 

Conclusions :

 

Les intérêts des emprunts substitutifs sont déductibles dans la mesure où ils remplissent simultanément les conditions suivantes :

  • le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial ;
  • les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial.

En tout état de cause, les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l’emprunt initial restant dû, dans la limite de l’échéancier initial.

Le rachat du crédit immobilier fait apparaître quelques difficultés lorsque l’investisseur décide d’allonger la durée de son crédit (par rapport à la situation initiale)  ou lorsqu’il décide de faire évoluer les conditions de remboursement de son crédit en transformant un crédit amortissable en crédit in fine par exemple.

Pour autant, selon une récente jurisprudence du conseil d’état, CE 5 juillet 2010, n° 301044, les frais de souscription d’un emprunt substitutif sont déductibles d’un revenu foncier au même titre que les intérêts d’emprunt.

Ainsi, les pénalités contractuelles liés au remboursement anticipé du crédit (appelé IRA Indemnités de Remboursement Anticipés), les frais de dossier du nouveau crédit peuvent être intégralement déduite du revenu foncier en tant que charges !!!

 

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